ZARZĄDZANIE ZASOBEM MIESZKANIOWYM GMINY - lokale mieszkalne i pomieszczenia tymczasowe, noclegownie, schroniska i inne placówki zapewniające miejsca noclegowe

1. Omówienie spraw związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów, w tym w szczególności:

• kogo dotyczy,
• wyłączenia (stosowanie niektórych przepisów np. dot. wojska),
• najemcy: z umowy lub z ustawy - dokonywanie zmian w dokumentacji, udowodnienie posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych - tj. Prawa lokalowego oraz ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych,
• lokale będące w dyspozycji określonych organów, a będące własnością gminy,
• pierwszeństwo w stosowaniu przepisów szczególnych przed przepisami ogólnymi,
• egzekucja z lokalu a tytuł prawny do lokalu,
• wyjaśnienie niektórych pojęć np. : zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, dochody przy ubieganiu się o lokal mieszkalny i dochody przy ubieganiu się o obniżkę czynszu, miejscowość pobliska itp.

2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów.

• umowy najmu: na czas nieokreślony, najem socjalny lokalu, na lokal zamienny, na czas stosunku pracy i na pomieszczenia tymczasowe - wymogi do ich zawarcia.
• prawa i obowiązki stron stosunku najmu - m.in.: omówienie spraw związanych z korespondencją.
• kaucje (sposób rozliczania w zależności od okresu czasu w jakim została wpłacona.
• przedawnienie roszczeń,
• czynsze i opłaty niezależne od właściciela, m.in. obniżki czynszu (wymagane dokumenty, organ dokonujący przyznania i odmowy obniżki, uchwały rady gminy w sprawie warunków obniżania czynszu i zasad wynajmowania lokali), sprawa podwyżek czynszu, weryfikacja dochodów.
• najem socjalny lokali: obligatoryjne i fakultatywne uprawnienia do jego otrzymania, oferta jako propozycja zawarcia umowy będąca m.in. podstawą wygaśnięcia obowiązku odszkodowawczego gminy wobec właściciela, przedłużanie umów itp.,
• wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego i najemcę oraz wytoczenie powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego przez wynajmującego, właściciela innego lokalu, czy też współlokatora,
• udział gminy w sprawach sądowych o opróżnienie lokalu,
• odszkodowania:
  • z tytułu zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego przy uprawnieniu do lokalu socjalnego, zamiennego oraz pomieszczenia tymczasowego,
  • roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego - udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres.
• sytuacja prawna osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego,
• prawo do lokalu zamiennego: z tytułu naprawy koniecznej, konieczności rozbiórki lub remontu budynku, planowanej sprzedaży lokali i nadmetrażu (kto zapewnia i w jakiej sytuacji, przesłanki ważności przyznania takiego lokalu przez gminę),
  • w tym: omówienie zmian dokonanych nowelą z 13 czerwca 2019r.
• zamiana lokali - m.in. omówienie zmian dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r.

3. Uchwały rad gmin w sprawie: wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokali - jak również wspomniane uchwały rad gmin w sprawie pomieszczeń tymczasowych.

4. Sprawy dotyczące najmu wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego.

• prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (zbycie budynku lub lokali w budynku - sytuacja prawna m.in. najemców),
• wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy - omówienie zmian w tym zakresie dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r.
• prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków (w tym: szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanego na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 roku do obecnej chwili.
• odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat,
• przedawnienie roszczeń majątkowych,
• inne sprawy, które nie zostały objęte ustawą o ochronie praw lokatorów a mające odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego.

5. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:

• sprawa pomieszczeń tymczasowych
• tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp.,
• problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa.
• prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

6. Orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego w ww. sprawach.