Wycena nieruchomości drogowych dla celów odszkodowawczych po uchwale NSA z 27 maja 2025 r. (I OPS 1/24) oraz analiza małej zasady korzyści

1. Paradygmat wyceny - Zrozumienie fundamentów prawnych po uchwale NSA

• Analiza konfliktu interpretacyjnego: nadrzędność ustawy (art. 134 u.g.n.) nad rozporządzeniem (§ 49 rozp. ws. wyceny).
• Uchwała NSA I OPS 1/24 z 27 maja 2025 r. jako rozstrzygnięcie sporu - omówienie kluczowych tez i konsekwencji dla praktyki.
• Nowa rola § 49 rozporządzenia: nie jako przepis szczególny (lex specialis), ale jako narzędzie wykonawcze do realizacji ustawowej zasady korzyści.

2. Zasada korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.) - Analiza i zastosowanie

• Scenariusz A: Cel drogowy nie zwiększa wartości nieruchomości (art. 134 ust. 3 u.g.n.).
  • Definicja ?aktualnego sposobu użytkowania? - faktyczne wykorzystanie a przeznaczenie w planie miejscowym (problem ?zamrażarki planistycznej?).
  • Analiza przypadków: grunty rolne o wysokim potencjale inwestycyjnym, tereny leśne, nieruchomości z zabudową.
• Scenariusz B: Cel drogowy zwiększa wartość nieruchomości (art. 134 ust. 4 u.g.n.).
  • Definicja ?alternatywnego sposobu użytkowania? i jego odniesienie do rynku nieruchomości drogowych.
  • Jak rynkowo udowodnić wzrost wartości nieruchomości na skutek przeznaczenia pod drogę.

3. Mała zasada korzyści? - interpretacja i zastosowanie § 49 ust. 3 rozporządzenia

• Analiza § 49 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny - kiedy i jak go stosować?
• Mechanizm wyceny: iloczyn wartości 1 m? gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni.
• Kluczowa kwestia: premia do 50%. Jak ją ustalić i uzasadnić w operacie szacunkowym na podstawie badania rynku?
• Relacja "małej zasady korzyści" z rozporządzenia do "dużej zasady korzyści" z ustawy (art. 134 ust. 4 u.g.n.) w świetle uchwały NSA.

4. Zagadnienia szczególne w wycenie na cele odszkodowawcze

• Problem nakładów poniesionych przez podmioty publiczne na wywłaszczanej nieruchomości (np. utwardzenie drogi).
• Specyfika wyceny prawa użytkowania wieczystego i podział odszkodowania.

5. Panel dyskusyjny, pytania i odpowiedzi.